住房发展，总是由需求驱动的。需求的概念很泛，有刚性的，有柔性的，也有刚柔相杂的，但在总体上是刚柔相济的。
当我们都在议论着房子和房价问题的时候，其实应该厘清楚需求，自己的需求和社会的需求。这样就有助于判别形势，提高决策的准确度。更有助于调整自己的心态和心气，有利于自己拟定合理的计划，寻找合适的方向和起跳踏板。
人的需求总是不断地延伸的，但具体地说，一定会受到现实条件的限制和约束。发展总在时过境迁以后，这也是社会的生态。不发展是不对的，空想也是有害的。有道是循序渐进，总是一脚踩实了，才走下一步的；总是借一步看景，才会走出明白的下一步的。
从自己和身边周遭的人在房屋问题上的思想发展轨迹，大体上可以找出人对住房需求的6个层次。这里，我们只谈需求问题，不讨论价格。尽管需求可以推动价格，但价格并不是单一地由需求推动的。我们也不讨论买房，因为买房并不是住房的唯一选择，有时，甚至不是好的选择。
住房需求的6个层次依次是：有居、易居、乐居、养居、优居、香居。（这是我自己总结的，与理论家们的5层次论不一样）
1、有居层次：
一个人或一个家有一个小窝。寒窑也好，小屋也好，晚上总能回去。风雨不侵，有栖身和生存的最基本条件。具有简单生活的基本装备，符合居住的必要条件。
2、易居层次：
房屋支持生活的全部要素，满足一定的私密要求。房价或租金对于生活质量、工作和交通具有较好的性价比，符合生活和居住的充分必要条件。
3、乐居层次：
是在易居层次上的改善和提高，是住房功能上一次比较全面的优化。如居住成员每个人都有独立的空间，共同有宽敞的客厅。现代化的厨卫设施俱全，依然还有房价或租金的性价比考量，或者正是在这样考量的基础上作出的改善。
4、养居层次：
也就是投资性买房了，或自己有住，已是易居以上，再买一套。或是先买了囤着，择机再跳层次。投资的理由有很多，想法也不一样，但投资的性质是不变的，也是一种境界，着眼的是财产保值和增值的方式。
5、优居层次：
生活到一定的阶段，居住也有了体面的要求，除了易居、养居的条件之外，还得考虑小区品位、环境、地段、物业管理水平、会所服务等。有一种社会认同的心理需求，想法已超出单纯的居住功能。
6、香居层次：
实际上是一种自我实现，房屋本身已经不重要，总是一种个性化的选择。甚至没有房产也不要紧，世界到处是家。在上海世界500强中工作的CEO很多是不买房的，都租用价格昂贵的住房。也有些老板，甚至是房地产老板，自己住的却是租来的豪宅。
这6个层次的名称是我选出来的，但层次的划分却早有人在做了，大概差不多。我是为了通俗点，说话方便，努力紧扣实际地去划分了。
从6个层次里看，需求的绝对刚性也就在有居和易居这两个层次，从乐居层次开始转折，以后的层次总体上是柔性的，但相对的刚性也还存在。
社会上永远存在着二八现象，柔性需求是二，刚性需求是八。因为柔性需求总是少数人的事，刚性则是多数人的事了。不谈面积，从资产总值来谈房产，大概刚性需求的资产总值是少数，柔性的资产总值占大多数了。
我们国家是在三十年前消灭大户的基础上开始发展的，房产成为财产也不过是十多年的事，还年轻得很，很多格局都是不成熟的，变局的机会很多，所以我一直认为后来者不要急的。
至于买房和租房的关系应该是一种动态，没有绝对。总体上是判断房价会快速向上时，自己条件又可能，就买。房价平稳期，能租尽量租，也可保证生活质量。
一个七、八十岁的养老者，纵然自己有房，在国外也是去“倒按揭”享受生活了，买房是没有必要的，每个月用得宽绰一些比什么都开心。
一个二、三十岁的创业者，情况就不一样了，得从社会态势、房产行情走势以及个人情况再定夺了。
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