政协搞调研，课题是关于区级财税增长方面的挑战与对策，成员都是财税、工商、招商部门的官员，我作为工商联代表参加其中，却是新鲜。在会上刚刚得知有个21号文件，是规范各区招商行为的。新的游戏规则亮相，“楼宇经济”开始有了约束，自该作一番清理的。
卢湾区是“楼宇经济”的集大成处，2008年底有亿元楼14幢，另有3幢楼税收近亿。一个面积仅7.5平方公里、人口三十多万的区，能有这样的家底是不易的。有新政策，政协及时绸缪是明智之举。想起了海讯同学对“楼宇经济”的警评，突然对“楼宇经济”的前生今世产生了兴趣。依稀记得，这好像是本世纪的事，但不能拍脑袋，上网查去。
一查吓一跳，百度和天涯上的解释都说，“楼宇经济”产生于上世纪九十年代。这不可能，作为九十年代建设的亲历者，在九十年代上半段我还在政府工作，管的就是造楼宇。后半段在社会上创业，和政府的关系也千丝万缕，很多招商工作都是我替政府尽义务的，还担任着2个街道的经济顾问直到2003年，卢湾区一共才4个街道。我对楼宇应该是亲历程度很高的，虽然没有确切地去记录“楼宇经济”的生平，但可以确切地记得，在上世纪九十年代，“楼宇经济”的概念还未形成。
决定做一下考证的功课，以前做中医论文时，考证是常用的方法。先从排除开始，“楼宇经济”应该最早出现于京、沪、穗、深等地，我对上海以外地方的情况不熟，所以只考证上海的。
产生“楼宇经济”的前提至少有二，一是财税机制改革，二是有适当的楼宇。上海区一级财政是上世纪九十年代初才由“市权下放”而建立起来的，此前区财政是统收统支，只是“吃饭财政”。区一级财政建立之后，区的活力大增，慢慢地遂有税收经济概念了。举街道为例，95年以前是以“摊、棚、亭、洞”为主体的实体经济，95年以后才慢慢转向招商为主的税收经济。税收经济是“楼宇经济”的摇篮，从摇篮开始成长，到世纪之末只有5、6年时间，总得有个过程吧？不可能一蹴而就。
更重要的是这个阶段中，能产税的楼宇基本都在建设中。上世纪九十年代，上海是个大工地，到处都在造楼，在建的楼宇是不可能有经济的。道理也很简单，能承托经济的高档商务楼宇群一定是在“市权下放”以后建造的。经历项目招商、谈判签约、立项、设计、动迁，产税楼宇开工早的基本上也在93、94年了。而一幢百米高楼的施工周期基本是3年，也就到96、97年了。这可不是发财的年份，“小荷才露尖尖角”，亚洲金融风暴就呼啸而来，很多房地产项目撤资，房地产市场雪崩。在淮海中路上坚持的港商群，在策略上就是坚持，坚持不卖。香港广场的双子星楼之一就当作酒店式公寓了，不是市场不景气，哪可能在繁华的商业地段搞酒店式公寓呢？记得当时我去香港时，看见报摊上的杂志大字写着“上海‘瘫’，房地‘惨’”。这样的经济环境中，“楼宇经济”是想都不会去想的。
“楼宇经济”应该是一种次生经济，是房地产的次生经济。一定是“楼宇”本身的经济目标实现以后，才可能为政府产生第二波税收效益的。如果“楼宇”本身空置，经济就是无本之木。世纪之交时，弹丸之大的黄金卢湾，空置的土地都有14块，惶论“楼宇经济”？那时候，区政府成立的招商办，首要任务是花很大的力气替建成后空置的楼宇招商。给入驻客商的优惠政策，其直接目标是为投资商的楼宇减负，长远目标才是区域经济的繁荣。好友亚奇兄时任常务区长，管综合经济，忙来忙去就是拉客人来填充空置的商务楼，十分敬业的。这种情况一直延续到2002年，这样的时候，“楼宇经济”应该是没有可能面世的。
上海的房地产就是在2002年前后开始回暖的，当时我正帮一个朋友在代理咨询一个房地产项目。他们原是想压低土地价的，谈了半年后，我发现情势不对。上海在取消黄浦江的过桥过隧费之后，浦东的房产已骨朵骨朵地精神起来。马上告诉朋友，如真想做，就别再想压价了，会流的，听不听随你，应该顺着价拿项目。朋友听了我的，果断签约，以后实实足足地发了一笔大财。也就是在2002年底，上海首个亿元商务楼诞生了。静安区的嘉里中心，开始亮出了上海“楼宇经济”的旗帜，首见于报端的这个词，在静悄悄了一二年之后，瞬间爆发全国。
上海的“楼宇经济”正式提法始于静安区，几年以后，静安区又开始了“楼宇党建”。静安无山无水，只能靠楼吃楼了。所以，“楼宇经济”诞生在静安，也合情合理。当然这肯定不是一种事先设计好的行为，是一种在经济发展过程中出现的“量子跳跃”。
“楼宇经济”是一种客观，一种依赖于环境和政策的客观。不简单地取决于税收和房租的让利，至少早期的“楼宇经济”是这样自然形成的。特别是“亿元楼”，一定是高档商务楼，那里才有高品质的实力客商，门当户对。靠政策的小恩小惠虽然也可以吸引一些大税户，但“候鸟”最终会飞走的。所以靠低房价去吸引客户，终究引不来真正的成熟客户的，也成不了“楼宇经济”。
至于上世纪九十年代后期在上海出现的“工业楼宇”，那是在房地产发展不景气的情况下对存量工业老厂房的一种消化利用模式和过渡方式，是目前创意产业园区的前身。这和“楼宇经济”在概念和实质上都是两码子的事，需要澄清分开。
小结一下，“楼宇经济”大约产生于2002和2003年间的上海，初见于静安区的嘉里中心。因为基本还是推理，查证的功夫花得不多，故叫推考。
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