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当一切的不确定都已经确定，当一切设想和变化都凝固成现实时，我们肯定容易从过去找出一些瑕疵来，也应该去找，因为这有利于将来。但是客观地还原当年的一些背景、条件限制，还原二十年前的台阶和起点，就能发现，有些问题在当时没有更多的选择。譬如当时的嵩山电影院是否可以不拆？大概和讨论秦琼是否一定要卖掉黄骠马的道理一样。
   
城市的更新，在它起始的时候，或许就是一个鱼与熊掌不可兼得的阶段，即使做足了功课，还是会留下遗憾的。因为突破往往是随机的，冲锋式的，不会过多去考虑坛坛罐罐。城市更新之初，有点类似战争，区政府还真将淮海中路大改造比喻为“淮海战役”。
   
力量相差实在太悬殊了，二十年前，区财政可用于搞基本建设的预算仅人民币400万，那还是造福利房的资金。以此去搏击上百亿的改造项目，无异于蚂蚁攻大象，木船打兵舰，而且还不仅仅是资金的问题，相关的人力资源也等于零，经验等于零。
   
所以，卢湾区在淮海路大改造前的功课做得不少，决策程序也可圈可点，公开而开放，没有一点神秘感和长官意志，专家的意见被充分尊重。理由很简单，这是区政府为淮海中路商业街的一次生死突破，在今天看来，这好像不可思议，淮海路还可以死到哪里去？然在当时，却是千真万确的现实命题。我们没有枪，没有炮，没有人知道前面到底有什么？突破的结局会是什么？
   
真想做事的人，在这样艰苦和艰难的环境和运作过程中，作风一定是民主的。官兵一致，举贤用能，才可能竭尽一切可以用的资源，发挥出组织效能的最大功效，杀出一条血路来。因为失败随时就在身边等候。我们不能因为今天淮海路的莺歌燕舞，想象当初是一马平川地走过来的。在二十年前，不是坎坷崎岖的问题，前面根本就没有路。
   
区政府在淮海路商业街的改造中重负在身，几十年一贯的商业格局，使得改造前的淮海路商业暮气沉沉。市里批评，淮海路早晚会垮掉的，区里民众呼吁我们不能捧着金饭碗讨饭吃。批评声年年不绝于耳，但是因为传说中的地铁1号线要开工，区里不知道具体的规划，一直不敢贸然行动。直到1990年，地铁1号线建设方案甫定，区委区政府决定马上起动淮海路商业大改造。
   
但是具体怎么动？谁的心里都没有谱，甚至连淮海路上的商业家底都不知详的。区规划局没有搞这样一条未来街旧城改造的经验，商业部门还停留在计划经济的圈子里，不可能有搞大规模商业设施改造的想法和商业规划能力。最根本的，区里没有钱，没有政策，没有专业人才和经验，甚至连眼界都没有。怎么办？是无米之炊，又不是巧妇，如此困难的起步，差不多就是“秦琼卖马”的窘相了。
   
请外脑！此时，从八十年代中期开始培养提拔的一批干部已经在区里当家了，他们有文化有活力，接受新事物快，又没有官僚作风和思想成见。禹鹏区长下定决心，走科学决策道路，从当时很紧的行政经费里拨出十万元来，请上海社科院组织专家和区规划局、区政府研究室联合做项目课题研究，在此基础上再做决策。
   
1990年12月，耗时近一年的课题报告《卢湾区淮海中路地区经济社会发展规划研究》正式递交给了区政府。
   
事实证明，这是一次正确的破天荒，区里的干部就此大开眼界。报告不仅为区政府摸清了淮海中路的家底，还提供了国际视野，提供了国际相同城市的相关参数，让我们在以后有所遵循。这还是一次重要的方法示范和启蒙，让我们知道了应该怎样去搞调查，怎样去分析问题，怎样提出科学的建议方案，然后才有最后的决策。
   
区长由此知道当时淮海中路的全部商业面积仅2万平方米，日客流量为70万人次，商店的单体面积小，进深浅，商业的档次低，邻区黄浦、静安的外汇创收能力都大于卢湾。由此知道淮海路周边的人口密度为每平方公里9万到12万人，而东京、纽约等国际大都市同等地区的人口密度是每平方公里5千到2万人。于是改造有了目标，降低人口密度，是那一个时期我们心心念念的事情。
   
报告提出了改造中的旧城保护问题，淮海路改造从一开始就顾及到了保护和循序渐进，西段原则不拆，中段有拆有建，东段二级以下旧里多，就实施“成街坊”改造，但是市里明确为保护建筑的不动。这里还有一个技术问题，当时淮海中路两侧的道路都比较窄，会影响到将来的发展，必须拆了再建，以拓宽路幅。所以今日淮海路东段的路都比较齐整，而西段因为侧重于保护，汽车就没法走、没法停了。前几年政协开会，每年有委员提案：认为当时西段的改造规划保守了，没有考虑建足够的停车库，影响了今天的发展，要求改变。但是二十年前怎能预料到今日汽车之普及呢？也是众口难调。
   
报告提出了解决淮海路商业改造的筹资路径，就是通过土地批租筹措，利用级差地租获取建设资金，这在二十年前是悲壮的创举，在今天则是无知的滥用。今天用于吃饭旅游的土地财政，政府在二十年前是全部用于城市建设的。我们骑着自行车去和外商谈土地批租，绞尽脑汁，费尽口舌，让外商提前10个月把动迁资金先打过来，我们要利用这10个月时间赚出政府方面的投资资金来，艰苦卓绝。签约仪式上，我们大热天还穿着厚西装，因为就此一件。
   
重读那份报告，其实当时提出过要建设好八仙桥地区的，要增强其商业辐射力，后来被疏忽了。因为形势变化太快了，淮海路的土地批租一下子热了起来，东段的几块地几乎同步批掉的，批租权不在区里，区里只有执行权。而之前我们抛尽媚眼，就没有人肯来投资，和深圳一家集团都谈得差不多了，人家最后还是去浦东发展了。最饥饿的时候，突然又来了一批投资商，忙都来不及了，有谁会想到二十年后的城市更新问题？
   
当时想的是在建筑形态和功能上不能落后，禹鹏区长提出，淮海路商业改造，至少得在15年内不能落后。五年前他兴高采烈地对我说：“15年了，我们终于没有落后，经受了时间的考验。”认识是循序渐进的，正如我们要求经济发展要循序渐进一样，现在我们可以去研究城市更新了，研究文化上的得失，但当时就连概念都没有，条件和策略都不允许我们兼顾得太多。
   
很长一段时间里，这份报告是我们工作的蓝本，形势发展得很快，其中的许多内容早就变样了。当时还在用“外汇兑换卷”呢；当时还不允许外商涉足零售业呢；当时淮海路还是公有制企业一家的天下，谈私色变呢；当时的商业还是三尺柜台，没有开架销售呢；当时还没有个人产权房呢，动迁房还是租赁房，也没有货币动迁的概念呢。但是这份报告的研究方法和对行政决策的意义，影响是深远的。
   
淮海路改造没有留下太多的遗憾，因为事先已经做足了功课，集中了当时可以集中的智慧，领导们科学决策，没有拍脑袋决定事情，一轴历史长卷就熠熠生辉了。
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